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五輪関連銘柄の一角「ホテルREIT」

先日も類似の記事を紹介しましたが、アイビー総研の関氏の解説記事をメモしておきます。

3年前に買ったREIT数銘柄が80%程値上がりして「もっと買っておけばよかった・・」と後悔しているのですが、お宝ポジションにはなっています。下の解説にあるように配当狙いはまだ遅くないでしょうね。上下の動きが遅い(でも下落幅は結構大きい)ので、普通の株よりも買いのタイミングが分かりやすいですね。(ふだんキャピタルゲイン狙いの方も)たまにはREITなどいかがでしょうか?

REITから決算ごとに送られてくる運用報告書は、とても充実しています(次回の配当予想や中期計画、投資物件の写真などもあって読みごたえがあります)。

Jリート市場 2020年の東京五輪に向け「ホテル特化型」盤石
出所:2014-10-05

  • J-REIT市場の状況は、好調に推移している。東証REIT指数は年初からも安定的に切り上げて展開、6月には1600ポイント超え
  • 今年4月からの8%への消費増税の影響は、今のところJリート市場には特段出ていない。2015年10月には10%に引き上げられる見通しだが、消費増税の影響を最も受けるとすれば、ショッピングモールなどに投資する商業施設特化型REIT。商業系は銘柄によっては引き続き、警戒が必要
  • 一方、磐石なのがホテルに投資するホテル特化型REIT。2020年の東京五輪に向けて一番恩恵を受けるのがホテル系であり、景気回復の影響もダイレクトに受けやすい。ホテル系で注目したいのはジャパン・ホテル・リート投資法人。もともと外資系で外国人比率が高い銘柄だが、6万円台で買えるため(9月現在)、個人投資家にも手が出しやすい。
  • 景気がどちらに振れても底堅い物流施設特化型REITも手堅くていいが、利回りが低めの傾向がある。高めの利回りを狙いたいなら、オフィス系や住宅系がよい
  • 配当金を期待できるJリートは、NISAの恩恵を受けやすい商品。これから投資をしたい人も決して出遅れではなく、買いのタイミングをとらえて仕込んでいくといい
  • また政府や日銀の政策効果を受けやすい。もし景気がよくなければ、追加金融緩和として日銀がJリートの買い入れ枠を広げる可能性もあり、そうすると相場も上昇
  • 東証REIT指数は年末まで1600ポイント前後で推移していくことが考えられる。途中、1700ポイントに達することも十分に考えられ、年内は1500~1750ポイントのレンジで動くと予想。現在保有している人も、急落したからといって慌てて売る必要はないだろう。むしろ、一時的な急落は買いのチャンス

東京五輪関連銘柄はこちらです。>>

都心オフィスの平均賃料がいよいよ底打ちか!

昨晩のドル円乱高下・米株安の後、今晩の雇用統計を控えて小動きの日本株ですが;
昨日、不動産関連で興味深い月次データ(10月分)が出ています。

都心オフィスの空室率の低下傾向が顕著となっただけでなく、都心オフィスの平均賃料が前月比プラスに転じています。
下のグラフの、青い線(平均賃料)の一番右端に注目してください。この右端は「上向き」に転じています。長期間の趨勢でみて、賃料の底打ちの兆しが明らかになってきています。

空室率_2013-10
(三鬼商事のデータを基に、当ブログ作成)

出所:日経
オフィス賃料、1年4カ月ぶり上昇 10月の東京都心
2013/11/7
(抜粋)

  • 仲介大手の三鬼商事が7日発表した東京都心5区の10月末空室率は、7.56%と前月比で0.34ポイント低下。4年4カ月ぶりの低水準
  • 賃貸料は都心5区で1年4カ月ぶりに上昇。平均募集賃料は3.3平方メートルあたり1万6237円と前月比で7円高い。駅に近いといった利便性や耐震性などの災害対応力のあるビルが人気。複数のビル入居を集約したり、入居中のビルでフロア借り増しの例が目立つ。
  • 移転需要の高まりを受け、一部の新築ビルではオーナーが募集賃料を従来より高めに設定し始めている。供給の減少傾向もオフィス需給の引き締まりにつながっている。2013年のオフィスの新規供給面積は12年の約半分程度にとどまる見通し

先週はREITが異様に強かった

先週は特にREITが異様に強かったので、状況をメモしておきたいと思います。オリンピック決定の前、REIT価格はズルズルと低下していたのが、オリンピック決定後は、(建設・インフラ関連のような急騰後の調整をほとんどはさまずに)逆にズルズルと上昇しています(特にオフィス系)。

足元の一番大きいポイントは、いったん指数が上昇し始めると投信などを通じて息の長い資金流入がズルズルと続く傾向があること。
背景としては、長期金利低下、足元3.6%台の分配金利回りの水準、地価上昇オフィスビル空室率低下五輪NISA期待などの追い風が豊富。

特に27日の動きは、26日に出された、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)などの運用改革をめぐる、政府有識者会議の「論点整理」が影響を与えたとの見方があります。この論点整理は、GPIFなどの運用改革として、認可法人への移行や、国内債券依存の運用を見直してインフラファンドやプライベートエクイティ・不動産など新しい資産への投資を提示、株式投資では議決権を積極的に行使して利益の最大化を図るべき、などの内容が盛り込まれており、11月に提言が出る予定のようです。

一方で、NAV倍率が1.4倍程度に上昇し、割安感が後退していること
公募増資が相次いでおり需給懸念も出てきている
一段の上昇には、業績や収益性を確認すべし
特に長期金利の動向を注視
といったあたりが注意点、といったところですね。

参考:日経
REITに追い風続々 指数4カ月ぶり1500台回復 金利低下、公的年金マネー流入期待も
2013-09-27
REIT、4カ月ぶり高値 地価回復期待、個人マネー流入 売買代金も復調傾向
2013-09-28
公的年金の運用独法「認可法人へ移行」 政府会議案
2013-09-27

大都市圏の地価底入れ、業績回復・住宅需要増で

出所:Yahooニュース
2013-09-20

(抜粋)

  • 19日発表された7月1日時点の基準地価で、大都市圏の地価底入れが鮮明になってきた
  • 背景には、アベノミクス効果による企業業績回復や住宅需要の増加
  • 2020年の東京五輪・パラリンピック開催で、大都市圏の地価がさらに上昇するとの見方も
  • 地価上昇が特に目立つのは、住宅地・商業地ともに変動率がプラスに転じた名古屋圏
  • トヨタ自動車のグループ企業が集積する愛知県三河地方では、戸建て住宅の需要増加。部品大手デンソーなどの本社がある同県刈谷市の住宅地は3・7%上昇。
  • 商業地では、名古屋駅前の商業ビル周辺が、駅前の大規模再開発や27年開業予定のリニア中央新幹線などを追い風に5・3%上昇
  • 首都圏でも、マンション発売戸数が8月まで4か月連続で前年同月比プラス
  • 三菱地所レジデンスが東京都千代田区に建設中の高級マンション「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」は今月16日に発売され、22戸が即日完売。価格は1億6000万~5億4200万円だが、平均5・09倍という高い人気
  • 東京都内では今後、東京五輪に向けて、競技施設や選手村が整備される湾岸地区や、開会式が行われる予定のオリンピックスタジアム周辺などで、地価の上昇基調が続くことが予想される
  • 短期間に公共事業や都市再開発が集中することに対する建設コストの高騰が懸念材料

東京オリンピック関連銘柄リストはこちらです。 >>

アドバンス・レジデンス投資法人が学研ココファンと業務提携、サービス付高齢者住宅を取得

出所:Japan-REIT.com
http://www.japan-reit.com/news/01662.html
2013-04-16

  • アドバンス・レジデンス投資法人(ADR)がサービス付高齢者住宅の開発及び介護事業を行う学研ココファンとの業務提携を発表。
  • ADRは学研ココファンが売却する物件情報を優先取得、サービス付高齢者住宅の取得パイプラインを構築。
  • これに伴い、横浜市港北区にあるサービス付高齢者住宅を取得。総戸数85戸、4月末の稼働率は100%。ADRは運営者である学研ココファンと賃料保証型マスターリースを締結する予定。

ADR 3269
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=3269.T

学研HD 9470
http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=9470.t